Vivienda e hipoteca · Comprar o alquilar
Dentro de 10 años: comprar te dejaría 152.739 €; alquilar e invertir, 124.626 €.
Patrimonio liquidable estimado bajo tus supuestos: 28.113,10 € de diferencia a favor de comprar. Es un resultado matemático, no una recomendación: la rentabilidad y el precio futuro de la vivienda no están garantizados. El lado comprador está antes de impuestos de venta no introducidos.
Estás viendo un ejemplo editable — ningún valor precargado es una media de mercado ni una previsión. Cambia precio, alquiler y supuestos por los de tu caso.
Paso 1 · La compra que contemplas
Precio, entrada e hipoteca
No existe un porcentaje universal correcto: la vivienda usada paga ITP (depende de tu comunidad autónoma) y la nueva paga IVA, más notaría, registro y tasación si hay hipoteca (desde la Ley 5/2019 el banco asume ciertos gastos del préstamo, no los de la compraventa). Por eso los introduces tú. El 10 % precargado es solo un ejemplo editable.
Paso 2 · El alquiler comparable
Qué costaría alquilar una vivienda equivalente
Compara con una vivienda equivalente a la que comprarías. No incluyas suministros que pagarías igual en ambos casos: solo lo que de verdad cambia entre alquilar y ser propietario.
Paso 3 · Lo que cuesta ser propietario
Gastos recurrentes que el inquilino no paga
Reformas, derramas extraordinarias y daños no se modelan salvo que los metas tú (por ejemplo, dentro del mantenimiento anual).
Paso 4 · Horizonte y supuestos
Cuánto tiempo y qué esperas de los mercados
Puede ser negativa. Una revalorización positiva no está garantizada.
No es una previsión: es tu supuesto, después de comisiones y antes de impuestos.
La escala del ahorro es progresiva sobre tu base total: estimamos solo la carga incremental de esta cartera, con los tramos vigentes hoy como hipótesis constante.
- Comprarpatrimonio final 152.738,69 €
- Alquilar e invertirpatrimonio final 124.625,59 €
Cada punto es el patrimonio si liquidaras ese mes: vivienda al valor estimado menos hipoteca pendiente, gastos e impuesto de venta declarados, más la cartera invertida; o la cartera neta del inquilino.
El comprador, pieza a pieza
- Valor estimado de la vivienda a 10 años: 304.748,60 € (con tu supuesto del 2 % anual).
- Hipoteca pendiente en ese mes: 136.785,81 € (cuota de 938,05 € durante 300 meses).
- Gastos de venta declarados: −15.237,43 €.
- Impuestos de venta: no introducidos — el resultado comprador es «antes de impuestos de venta no introducidos».
- Cartera financiera neta del comprador (los meses en que su vivienda costó menos que alquilar): 13,33 € (aportó 13,09 €, IRPF estimado 0,06 €).
El inquilino-inversor, pieza a pieza
- Capital aportado: 84.323,58 € (los 75.000,00 € que la compra habría consumido al inicio, más la diferencia de los meses en que alquilar costó menos).
- Ganancia de la inversión: 50.885,74 € con tu supuesto del 5 % anual.
- IRPF del ahorro estimado (incremental): −10.583,72 €.
- Cartera final neta: 124.625,59 €.
Revalorización de equilibrio: con el resto de tus supuestos, comprar y alquilar empatarían si la vivienda se revalorizase un 0,96 % anual. No es una previsión: es el punto de equilibrio que sale de tus datos.
Sensibilidad
¿Y si tus supuestos fallan un punto?
El ganador puede cambiar con variaciones pequeñas. Cada celda mueve la revalorización de la vivienda (filas) y la rentabilidad de la inversión (columnas) un punto porcentual y muestra quién termina con más patrimonio y por cuánto.
| Vivienda ↓ · Inversión → | 4 % | 5 % | 6 % |
|---|---|---|---|
| 1 % | Comprar+10.405 € | Comprar+950 € | Alquilar e invertir+9094 € |
| 2 % | Comprar+37.568 € | Comprar+28.113 € | Comprar+18.070 € |
| 3 % | Comprar+67.237 € | Comprar+57.782 € | Comprar+47.739 € |
Para leerlo bien
Lo que esta comparación enseña — y lo que no sabe
- El principal de la hipoteca no es un coste perdido: cada cuota convierte parte de tu dinero en patrimonio inmobiliario. El alquiler paga el uso de la vivienda y no crea un activo — por eso comparamos patrimonio, no suma de pagos.
- Los gastos de compra y de venta son desembolsos hundidos que necesitan años para diluirse: en horizontes cortos suelen decidir la comparación.
- Comprar concentra tu patrimonio en un inmueble ilíquido; alquilar conserva más flexibilidad y liquidez. Eso no aparece en ninguna cifra.
- Ambas estrategias consumen aquí el mismo dinero: la más barata cada mes invierte la diferencia. Si en la realidad no invirtieras ese ahorro, la comparación te sobreestima.
- Esta comparación no conoce tu estabilidad laboral, tu movilidad, tus preferencias, tu tolerancia al riesgo ni tu colchón de emergencia. Guarismo no hace recomendaciones de compra ni de inversión.
Vender también tiene impuestos
No has introducido impuestos por la venta, así que el patrimonio comprador está antes de impuestos de venta no introducidos. Vender con ganancia puede tributar en el IRPF y en la plusvalía municipal (con exenciones, por ejemplo, por reinversión en vivienda habitual, que esta herramienta no valora). Que no los introduzcas no significa que no existan.
Transparencia
Supuestos de este cálculo
- Equivalencia económica estricta: quien alquila invierte al inicio exactamente la entrada más los gastos de compra, y cada mes ambas estrategias consumen el mismo presupuesto (el mayor de los dos flujos de vivienda de ese mes); la diferencia se invierte al final del mes. La entrada no es un coste perdido: se transforma en patrimonio inmobiliario.
- Hipoteca a TIPO FIJO con sistema de amortización francés y cuotas mensuales constantes; variables, mixtas y euríbor quedan fuera del modelo.
- El alquiler y los gastos recurrentes se actualizan tras cada bloque completo de 12 meses con los crecimientos introducidos; el valor de la vivienda evoluciona de forma compuesta mes a mes con la revalorización anual efectiva elegida. Ninguno es una previsión: son tus supuestos.
- Los gastos de compra, los gastos de venta y el impuesto por la venta son los que declara la persona: no existe un porcentaje universal correcto (el ITP depende de cada Hacienda autonómica, la vivienda nueva tributa IVA, y la plusvalía municipal y el IRPF de la ganancia inmobiliaria dependen de cada caso), así que nunca se infieren.
- El patrimonio comparado es liquidable: valor estimado de la vivienda menos hipoteca pendiente, gastos de venta e impuesto de venta declarado, más la cartera financiera neta. Si el impuesto de venta no se introduce, el resultado comprador queda «antes de impuestos de venta no introducidos» — que no se introduzca no significa que no exista.
- La estimación fiscal de la inversión, si se activa, aplica el IRPF del ahorro de territorio común de forma incremental sobre las otras rentas del ahorro declaradas, suponiendo liquidación al final del horizonte y los tramos vigentes hoy como hipótesis constante; País Vasco y Navarra quedan fuera. Sin ganancia no se estima ningún crédito fiscal.
- Quedan fuera: reformas y derramas no introducidas, deducciones autonómicas y estatales, ayudas públicas, avales, exención por reinversión en vivienda habitual y cualquier recomendación de compra o inversión. El resultado es matemático bajo tus supuestos.
Ojo: el enlace contendrá en su fragmento los datos financieros que has introducido (precio, entrada, alquiler y tus supuestos) — compártelo solo con personas de confianza. Nada se guarda en tu navegador ni se envía a ningún servidor.
Cómo se calcula
No sumamos cuotas contra alquileres: eso engaña, porque parte de la cuota se convierte en patrimonio y la entrada tiene coste de oportunidad. Simulamos mes a mes las dos vidas con el mismo dinero — mismo desembolso inicial y mismo presupuesto mensual, con la diferencia invertida — y comparamos el patrimonio liquidable al final: la vivienda a su valor estimado menos la hipoteca pendiente exacta (cuadro francés) y los costes de salida declarados, contra la cartera del inquilino neta del IRPF del ahorro. Después calculamos la revalorización de equilibrio y una matriz de sensibilidad, porque el ganador puede cambiar con un punto porcentual. El cálculo vive en un motor testeado con cobertura completa; esta página solo muestra sus resultados.
patrimonio comprador = valor estimado − hipoteca pendiente − gastos de venta − impuesto de venta declarado + cartera neta · patrimonio inquilino = cartera neta de invertir (entrada + gastos de compra) y las diferencias mensuales · presupuesto común mensual = max(cuota + gastos de propietario, alquiler + gastos de inquilino)
- Equivalencia económica estricta: quien alquila invierte al inicio exactamente la entrada más los gastos de compra, y cada mes ambas estrategias consumen el mismo presupuesto (el mayor de los dos flujos de vivienda de ese mes); la diferencia se invierte al final del mes. Comparar a alguien que amortiza patrimonio con alguien que no ahorra la diferencia sería hacer trampa.
- Hipoteca a TIPO FIJO con sistema francés y cuotas mensuales constantes; variables, mixtas, euríbor y cambios futuros del TIN quedan fuera.
- El alquiler y los gastos recurrentes se actualizan tras cada bloque completo de 12 meses; el valor de la vivienda evoluciona de forma compuesta mes a mes con la revalorización anual efectiva que elijas — puede ser negativa y no es una previsión.
- Los gastos de compra, los de venta y el impuesto por la venta los introduces tú: no existe un porcentaje universal correcto. La vivienda usada paga ITP (depende de cada comunidad autónoma) y la nueva paga IVA; la plusvalía municipal y el IRPF de la ganancia inmobiliaria dependen de tu caso y NUNCA se infieren. Si no introduces impuesto de venta, el resultado comprador queda «antes de impuestos de venta no introducidos».
- La estimación fiscal de la inversión aplica el IRPF del ahorro de territorio común (19-30 %) de forma incremental sobre las otras rentas del ahorro que declares, suponiendo liquidar al final del horizonte y los tramos vigentes hoy como hipótesis constante. País Vasco y Navarra quedan fuera. También puedes comparar en bruto.
- Quedan fuera: reformas y derramas no introducidas, deducciones autonómicas, bonificaciones, avales ICO, ayudas públicas, la deducción estatal por vivienda anterior a 2013 y la exención por reinversión en vivienda habitual.
- El resultado es matemático bajo tus supuestos: no conoce tu estabilidad laboral, movilidad, preferencias, riesgo ni colchón. Guarismo no recomienda comprar, alquilar ni invertir.
Fuente: Finanzas para Todos (CNMV/BdE) — comparador oficial de referencia · Banco de España — gastos asociados a la hipoteca · Ley 5/2019, art. 14 (reparto de gastos del préstamo) · AEAT — IVA (vivienda nueva) frente a ITP (usada) · AEAT — IRPF (escala del ahorro vigente) · Actualizado el 3 de agosto de 2026
Preguntas frecuentes
¿Alquilar es tirar el dinero? No exactamente: el alquiler paga el uso de una vivienda, igual que los intereses, el IBI o el mantenimiento pagan cosas que tampoco vuelven. Lo que construye patrimonio al comprar es el principal que amortizas y la posible revalorización — y lo que construye patrimonio al alquilar es invertir lo que la compra habría consumido. Esta herramienta compara exactamente eso.
¿Por qué me pedís los gastos de compra en vez de calcularlos? Porque no existe un porcentaje universal correcto: la vivienda usada paga ITP, que depende de tu comunidad autónoma; la nueva paga IVA; y la tasación, notaría o gestoría varían. Un porcentaje inventado sería un número falso con apariencia de precisión.
¿Qué pasa si me quedo menos años de los que pensaba? Los gastos de compra y de venta se reparten entre menos tiempo y pesan más: prueba a bajar el horizonte y observa cómo cambia el resultado. En horizontes cortos, esos costes fijos suelen decidir la comparación.
¿Me decís si debo comprar o alquilar? No. El resultado es la consecuencia matemática de tus propios supuestos — precio futuro, alquiler futuro y rentabilidad no los conoce nadie. La herramienta te enseña de qué depende la respuesta y cuán sensible es, que es lo que sí se puede saber.
Guarismo ofrece información orientativa y educativa. No es asesoramiento financiero, fiscal ni de inversión: tu caso real depende de circunstancias que ninguna calculadora conoce. Contrasta antes de decidir.