Podrías buscar vivienda hasta 196.000 €.

La herramienta calcula dos techos por separado y se queda con el menor. El primero sale de tus ingresos: aplicamos el porcentaje de endeudamiento que has elegido, le restamos lo que ya pagas por otras deudas y obtenemos la cuota hipotecaria que cabe. De esa cuota deducimos el capital máximo invirtiendo la fórmula de la cuota francesa —no hace falta buscar nada: la cuota es proporcional al capital, así que la inversa es exacta— y de ahí, aplicando tu supuesto de financiación, el precio.

El segundo techo sale de tu ahorro. Del total descontamos lo que has decidido conservar y con lo que queda buscamos el mayor precio cuyo efectivo —entrada más impuestos y gastos— sigue cabiendo. Esa búsqueda se hace sobre la propia función de efectivo, no sobre una fórmula copiada: así no puede existir una segunda definición de «lo que hay que poner» que se desincronice de la que ves en el desglose. El precio que se publica se vuelve a evaluar hacia delante, y la garantía es que el efectivo que exige nunca supera el que tienes.

Que los dos techos se calculen por separado es lo que permite decir cuál te está limitando. Y es un diagnóstico que cambia con los supuestos: si subes la financiación del 80 % al 90 %, el techo por ahorro sube —necesitas menos entrada— pero el techo por ingresos baja, porque esa misma cuota máxima ahora tiene que comprar más vivienda. Más financiación alivia la entrada y encarece la cuota. La herramienta lo enseña en lugar de esconderlo.

techo por ingresos: deuda máxima = ingresos netos mensuales × endeudamiento objetivo / 100 · cuota hipotecaria disponible = deuda máxima − cuotas de otras deudas · capital máximo = cuota × (1 − (1 + i)^−n) / i, con i = TIN / 100 / 12 y n el plazo en meses (con TIN 0, capital = cuota × n) · precio por ingresos = capital máximo / (financiación / 100) · techo por ahorro: efectivo utilizable = ahorro total − efectivo que conservas · entrada(precio) = precio − precio × financiación / 100 · gastos(precio) = precio × gastos % / 100 + gastos fijos · efectivo(precio) = entrada(precio) + gastos(precio) · se busca el mayor precio con efectivo(precio) ≤ efectivo utilizable · precio compatible = mínimo de los dos techos, y a partir de él se recalcula todo: hipoteca, entrada, gastos, efectivo, cuota, endeudamiento total = (cuota + otras deudas) / ingresos × 100

• El resultado es una CAPACIDAD ESTIMADA bajo los supuestos que introduces, no una previsión de lo que concederá una entidad. Un banco valora además la estabilidad y el origen de tus ingresos, tu edad, tu historial crediticio, las garantías, la tasación, las características del inmueble y su propia política de riesgos.
• «Poder permitirse» aquí significa dos cosas a la vez: que la cuota cabe en el porcentaje de endeudamiento que has elegido y que el efectivo que destinas a la compra cubre la entrada y los gastos. El precio que se publica es el menor de esos dos techos.
• El endeudamiento total incluye la cuota de la hipoteca MÁS las cuotas de tus otras deudas, no solo la hipoteca. El Banco de España señala como referencia que el endeudamiento total no debería superar el 40 % de los ingresos netos mensuales; el 35 % con el que arranca la herramienta es un supuesto prudencial nuestro, editable, y no se atribuye a nadie.
• Los ingresos se tratan como una MEDIA mensual sobre el año completo. Si cobras en 14 pagas, esa media no coincide con lo que entra cada mes.
• El porcentaje de financiación es un SUPUESTO sobre el precio de compra. Que alrededor del 80 % sea lo habitual no lo convierte en un derecho: la financiación real puede depender de la tasación y del análisis de la entidad. Si la tasación o el importe financiable resultan inferiores a lo supuesto, necesitarás aportar más efectivo.
• El precio de compraventa, el valor de tasación y la base que aplique una entidad son tres cosas distintas. La herramienta no simula políticas bancarias: tú declaras el porcentaje que quieres simular.
• Los impuestos y gastos de compra son los que TÚ declaras, en dos piezas: una proporcional al precio y otra fija. La herramienta no decide qué impuesto te corresponde ni a qué tipo. El ITP y el AJD dependen de la Hacienda autonómica y de circunstancias personales; la vivienda nueva tributa IVA; y el valor de referencia de Catastro puede hacer que la base imponible no sea el precio.
• No se mezclan los gastos de COMPRAR la vivienda con los de CONSTITUIR la hipoteca. La Ley 5/2019 atribuye al prestamista la gestoría, los aranceles notariales de la escritura del préstamo y la inscripción de la garantía, y al prestatario la tasación. Ese reparto alcanza solo a la formalización del préstamo: de los gastos de la compraventa el prestamista no asume ninguno.
• «El 20 % de entrada más un 10 % de gastos» no es una verdad universal, y aquí no se usa como tal: los dos valores son supuestos tuyos y se muestran siempre como tales.
• El efectivo que decides conservar no se gasta en la operación. No lo llamamos fondo de emergencia: es simplemente dinero que apartas. Si reservas más de lo que tienes, la herramienta te lo dice en lugar de dejar cero disponible en silencio.
• La cuota se calcula por el sistema francés con el TIN y el plazo que indiques, sin comisiones, sin seguros ni productos vinculados y sin bonificaciones. No se modela euríbor, diferencial ni revisiones futuras.
• La prueba de estrés NO es una previsión de tipos ni implica que una hipoteca a tipo fijo vaya a cambiar: recalcula la misma deuda y el mismo plazo con un tipo más alto para ver cuánto aguanta el escenario.
• El precio se presenta redondeado a la baja al millar: es una referencia para orientar una búsqueda, no una cifra al euro de una vivienda que todavía no existe.
• Quedan fuera los gastos recurrentes de ser propietario (IBI, comunidad, seguros, mantenimiento), la evolución futura del mercado, las ayudas y avales públicos, la fiscalidad de donaciones y cualquier análisis del inmueble concreto.
• Es una simulación orientativa, no asesoramiento financiero, y no sustituye a la oferta vinculante de una entidad ni a un cálculo oficial.