Una hipoteca de 200.000 € a 30 años y al 3 % tendría una cuota de 843,21 € al mes.

La cuota sale de la fórmula del sistema francés, que es la que usan las hipotecas en España: una mensualidad constante que, mes a mes, se reparte entre los intereses del periodo y el capital que amortizas. Los intereses de cada mes se calculan siempre sobre el capital que queda pendiente, y por eso al principio pesan tanto: no es que el banco cobre más al empezar, es que al empezar debes más.

El calendario se genera iterando, no aplicando una fórmula cerrada al final: cada fila arrastra el saldo exacto de la anterior y la última cuota liquida lo que quede. No se redondea a mitad de camino —el redondeo es solo de presentación—, así que si comparas con el cuadro de tu banco puede haber diferencias de céntimos: muchas entidades redondean la cuota y los intereses a céntimos en cada paso, y ese redondeo se acumula. Nuestras cuotas cuadran al céntimo con el simulador oficial del Banco de España; los totales pueden separarse por menos de un euro a lo largo de treinta años.

Cuando activas un cambio de tipo, el préstamo se ejecuta al primer TIN durante las cuotas que indiques, se toma el saldo pendiente exacto de ese momento y se recalcula una cuota nueva con el segundo TIN y las cuotas que faltan. Ese segundo tipo lo pones tú: Guarismo no calcula «euríbor + diferencial» porque no tiene una fuente viva y auditable del euríbor, y preferimos decirlo a inventarlo.

La TAE se estima resolviendo la ecuación de flujos del Anexo II de la Ley 5/2019: se busca la tasa anual que iguala el valor actualizado de lo que te prestan con el de todo lo que pagas —cuotas y costes declarados—, situando cada pago en su momento. Se resuelve por bisección sobre un intervalo acotado y, una vez encontrada, se vuelve a evaluar la ecuación en esa tasa: si el residuo no es despreciable, no se publica ningún número y se dice que no es calculable. Sin costes y a tipo fijo, la TAE resultante es exactamente la equivalencia anual del TIN mensual, (1 + TIN/1200)¹² − 1, que es una buena prueba de que el solver hace lo que dice.

cuota = P × i / (1 − (1+i)^−n), con P el capital, i = TIN / 100 / 12 y n el número de cuotas (con TIN 0, cuota = P / n) · interés(m) = saldo inicial(m) × i · capital(m) = cuota(m) − interés(m) · saldo final(m) = saldo inicial(m) − capital(m) · la última cuota liquida exactamente el saldo · cambio de tipo tras k cuotas: se recalcula cuota₂ = S × i₂ / (1 − (1+i₂)^−(n−k)) sobre el saldo S del mes k · coste de financiarte = intereses + costes declarados · total desembolsado = capital + intereses + costes · por cada 100 € = total desembolsado / capital × 100 · TAE: X que resuelve Σ disposiciones (1+X)^−t = Σ pagos (1+X)^−s, con los tiempos en años (t = mes / 12), por bisección acotada y verificación hacia delante

• El modelo es el sistema francés con cuotas mensuales: la cuota es constante mientras el tipo no cambie, y los intereses de cada mes se calculan sobre el capital que queda pendiente.
• Se suponen meses de igual duración, como en las hipótesis publicadas por el Banco de España para su simulador. No se aplica el calendario real de días ni la fecha exacta de devengo, así que tu banco puede diferir en algunos céntimos.
• No se redondea a mitad de cálculo: el redondeo es solo de presentación. La última cuota liquida exactamente el saldo pendiente, y por eso puede ser distinta de las demás.
• El cambio de tipo es UN supuesto que introduces tú, con el segundo TIN completo. No es una previsión, no depende del euríbor y no modela las múltiples revisiones que tendría una hipoteca variable real. Al producirse, se recalcula la cuota sobre el saldo pendiente exacto y las cuotas que quedan.
• Los costes del crédito son los que TÚ declaras, con su importe y su momento. La herramienta no precarga ninguno, no supone que te corresponda ninguno y no sabe qué te va a exigir una entidad concreta: eso está en tu FEIN.
• Un coste periódico se considera constante durante el escenario introducido. No se proyecta inflación de seguros ni futuras revisiones de tarifa.
• «Coste» se usa siempre con apellido. Los intereses totales son una cosa; los costes del crédito que has declarado, otra; el coste de financiarte es la suma de ambos; y el total desembolsado por esta financiación añade el capital que devuelves.
• El coste de financiarte NO incluye la entrada, ni el ITP o el IVA de la compraventa, ni la reforma, ni los muebles, ni la comunidad, ni el IBI, ni el mantenimiento. Esas preguntas viven en otras herramientas.
• La TAE que se muestra es una ESTIMACIÓN construida con la ecuación de flujos del Anexo II de la Ley 5/2019 sobre los costes y las fechas que has introducido. La TAE de tu FEIN es la referencia de la oferta real: si no coinciden, lo más probable es que la oferta incluya costes o fechas que aquí no están.
• Con un cambio de tipo activo, la TAE corresponde solo al escenario que has escrito. La TAE regulatoria de una financiación a tipo variable exige las hipótesis que fija la norma, y esa es la de tu FEIN.
• El modo «parto del precio» solo resta: hipoteca = precio − entrada. No infiere qué porcentaje concedería un banco, ni la tasación, ni los impuestos y gastos de la compraventa.
• «Por cada 100 € prestados» son euros nominales acumulados durante todo el plazo. No ajusta inflación y no es la TAE.
• Las secciones del precio del plazo y del precio del tipo describen el PRÉSTAMO —mismo capital, y solo cambia una variable cada vez—, así que no arrastran los costes declarados.
• La comparación de dos condiciones mantiene el mismo capital y el mismo plazo a propósito: es lo que la hace limpia y lo que hace legítimo poner las dos TAE una al lado de la otra. No hay ganador, hay intercambio.
• Quedan fuera: la carencia, los pagos solo de intereses, las cuotas finales tipo balloon, las divisas, las bonificaciones por productos vinculados, las revisiones automáticas y la amortización anticipada.
• Es una simulación orientativa, no asesoramiento financiero, y no sustituye a la FEIN ni a la oferta vinculante de una entidad. Guarismo no vende ni recomienda productos financieros.